0.「今日の記事のポイント」
コロちゃん
今日の記事は、下記のような内容になっていますよ。どうぞ最後まで楽しみながらお読みください。
①「今どきマンション買えるのは上位20％だけなの？」
②「住宅着工は横ばいだけど、マンション価格の高騰が見られるよ」
③「住宅はしごを登れない若者たちが増えているよ」
④「世の中は不公平だよと、持ち家政策の破綻だよね」
⑤「コロちゃんと不満こそエネルギー」
1.「今どきマンション買えるのは上位20％だけなの？」
コロちゃんが、朝コーヒーを飲みながら新聞をバサバサ読んでいると「マンション買えるのは年収上位20％だけ？/賃貸も手ごろじゃない」との見出しが目に入りましたよ。
コロちゃんは、最近の「東京23区のバブルかと思われるマンション価格の高騰」に、いつも注意してみていましたから、この記事をじっくり読んでみましたよ。
そうしましたら、この記事は「内閣府」の「住宅価格を巡るリポート」から、「マンションにおける住宅取得能力指数」という数値を報じていましたよ。下記でしたよ。
◎「住宅取得能力指数による年収別マンション購入可能状況」
（2025年11月時点）
①「全国」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇→×」
・「中位20％：×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
②「関東」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇→×」
・「中位20％：×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
③「中部」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇」
・「中位20％：〇→×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
④「北海道・東北・北陸・近畿・中国・四国・九州」
・「略」
うーむ、記事を読むと、上記の「マンションにおける住宅取得能力指数を見ると、22年1月時点では全国で上位40％層（所得の多さで2番目）まで指数が1（※）を超えていたが、25年11月時点では1を超えたのが上位20％層のみとなった」と報じていますよ。
(￣へ￣|||) ｳｰﾑ
（※取得可能基準1を境に、取得可能〔１より大きい〕、取得困難〔１より小さい〕と表示）
コロちゃんが、ざっと「表」を見ていたら、「関東」も「全国」と同じに「マンションを買えるのは上位20％層のみ（25年11月時点）」となっていましたよ。
コロちゃんなんかは、「現役時代」も「現在」も、「所得金額下位20％以内」に入る気満々で生活していますからね。
とても「上位20％の方たち」がどのような人たちなのか想像もつきませんよね。
だけど、こうなると「マンションを買える若い夫婦はごく一握り」となってしまうのではないかと危惧しますよ。
記事では、「賃貸も（東京）23区の家族向けは家賃25万円」とも報じており、この「月25万円の家賃」に入居できる所得は「月80万円、年収約1200～1300万円程度のイメージ」と書いていますよ。
さらに「若い世代では」として、「こんなに家が高いと子どもを増やせない、少子化が進む」といった「悲観的な声も漏れる」とも報じていますね。
コロちゃんは、こうなると「住宅無策」の「政治の課題だ」と受け止めましたね。そこで、ちょっとこの「内閣府」の「住宅価格を巡るリポート」を読んでみようと思い立ちましたよ。
なお、コロちゃんが上記の「リポート」を読んでみたら、「マンション買えるのは年収上位20％だけ」の意味は、「住宅取得能力指数（※）では上位20％層のみが取得可能となっている」とのことでしたよ。
（※取得可能基準1を境に、取得可能〔１より大きい〕、取得困難〔１より小さい〕と表示）
ですから、たとえ「住宅能力指数」が「1」を下回っていても、「親御さんの支援」や「厳しいローン返済額」で「住宅取得」を実現される方もいらっしゃると思われますよ。
なお、この「日経新聞」の「マンション買えるのは年収上位20％だけ？/賃貸も手ごろじゃない」との見出しの記事をお読みになりたい方は、下記のリンクのクリックをお願いします。
2.「住宅着工は横ばいだけど、マンション価格の高騰が見られるよ」
コロちゃんは、さっそく上記の「内閣府」の「住宅価格を巡るリポート」を探して読んでみましたよ。
そうしましたら、「住宅着工戸数は増えてはいない」のですよね。横ばいでしたよ。下記のグラフをご覧ください。内容は下に書き出しますね。
「内閣府 新設住宅着工戸数」より
https://www5.cao.go.jp/keizai3/monthly_topics/2026/0330/topics_083.pdf
出典：内閣府 住宅市場における近年の需給構造と住宅取得環境の変化より：8月5日利用
上記のグラフは、「内閣府」が発表した「新設住宅着工戸数」です。
コロちゃんは「住宅価格が高騰している」と思っていましたが、よく見ると「住宅着工戸数」は、「2025年の急減から回復の途上」でしたよ。
詳しい数値は書いていませんが、「新設住宅着工戸数は2023年頃から減少が加速し、過去最低水準を更新するなどしたものの、2024年初めに下げ止まった」との記載がありました。
うーむ、本来なら「価格上昇」は「供給増加」につながるはずですが、住宅市場では土地や建設費などの制約があり、単純にはそうなっていませんね。
(￣へ￣|||) ｳｰﾝ
記載では一因として「2025年4月に施行された建築物省エネ法および建築基準法の改正の影響」により、「駆け込み着工」の上昇と、その後の「落ち込み」でボトムを付けて、現在は「回復途上」のようでしたよ。
ここで「コロちゃんが注目したのは不動産価格の上昇」です。
これを見ると「マンションと戸建て住宅」で大きく違っています。下記のグラフをご覧ください。内容は下に書き出しますね。
「内閣府 不動産価格」より
https://www5.cao.go.jp/keizai3/monthly_topics/2026/0330/topics_083.pdf
出典：内閣府 住宅市場における近年の需給構造と住宅取得環境の変化より：8月5日利用
上記のグラフは、「内閣府」が発表した「不動産価格の推移」です。これを見ると「右上がりに急上昇中なのはマンション価格」ですよね。まだ横ばいになる様子は見られません。
「戸建て住宅」は、「マンション価格」と違って横ばいで推移しています。ただ「冒頭の記事」にあった「住宅取得指数」は以下でしたよ。
「冒頭の記事」に出ていたのは「マンション購入可能状況（上位20％層のみ取得可能）」でしたが、ここでは「注文住宅における取得能力指数」を書き出しますね。
◎「住宅取得能力指数による年収別注文住宅購入可能状況」
（2022年1月→2025年11月時点）
①「全国」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇」
・「中位20％：〇→×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
（2025年11月時点のマンションは上位20％層のみ取得可能、こちらの注文住宅は上位20％と上位40％も取得可能）
②「関東」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇」
・「中位20％：×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
（2025年11月時点のマンションは上位20％層のみ取得可能、注文住宅は上位20％と上位40％も取得可能）
③「中部」
・「上位20％：〇」
・「上位40％：〇」
・「中位20％：〇→×」
・「下位40％：×」
・「下位20％：×」
（2025年11月時点のマンションは上位20％と上位40％が取得可能、注文住宅も上位20％と上位40％が取得可能）
④「北海道・東北・北陸・近畿・中国・四国・九州」
・「略」
https://www5.cao.go.jp/keizai3/monthly_topics/2026/0330/topics_083.pdf
（出典：内閣府 住宅市場における近年の需給構造と住宅取得環境の変化より：8月5日利用
ふーむ、わかりにくいですが、「全国平均と関東のマンションでは上位20％（第V階層：最大所得階層）しか取得可能」ではありませんでしたが、「注文住宅では上位20％（第V階層）と上位40％（第Ⅳ階層）も取得可能」となっていますよ。
(￣へ￣|||) ﾌｰﾑ
つまり、「マンション」に比べれば「注文住宅」の方が、まだ「購入しやすい」ということなのでしょうね。
しかし、それでも「注文住宅」では「所得5分位」のうちの、「下位の第1階層と第Ⅱ階層」の全国の全地域が「取得困難」となっています（2025年11月時点）。
そして「マンション」では「所得5分位」のうちの、「四国と北陸」を除く「中位20％層と下位40％層と下位の20％層」が「取得困難」となっていますね（※）。
（※四国と北陸は下位40％〔第Ⅱ階層〕でも取得可能）
うーむ、書いては見たけどわかりにくいよねー。
(´ﾍ｀；)ｳｰﾑ…
一言で言えば、「注文住宅の着工件数は減少、分譲戸建てとマンションは低位で横ばい」で、「不動産価格は、マンションは急上昇、注文住宅は緩やかに上昇気味の横ばい」となっていましたよ。
ただ「マンション、分譲戸建て」の両方で、すでに「中間所得層」では「取得困難」となっている様子はうかがえますよね。
コロちゃんは、上記の「マンション価格の上昇」を見ていて、「政治が何も手を打たないこと」に憤りを感じましたよ。
冒頭の記事でも、「こんなに家が高いと子どもを増やせない」との「若い世代の声」を紹介していましたが、「共働き世帯の住むところ」をきちんと供給するのは「政治の責任だ」とコロちゃんは思っていますよ。
3.「住宅はしごを登れない若者たちが増えているよ」
コロちゃんは、冒頭の記事の「上位20％しかマンションが買えなくなった国」になってしまったことを読んで、今の「若者たちの将来の住まい」がどうなるのかが心配になりましたよ。
そこで、ちょっと最近読んだ「レポート」をご紹介しますね。これは「神戸大学大学院人間発達環境学研究科教授の平山洋介氏」の「持ち家の現在をどう読むか」との「レポート」です。
この「レポート」では、「ぐらつくはしご」として「若者の持ち家問題」を取り上げているのです。この内容の「住宅はしご」とは、以下のことを言います。
◎「住宅はしご」
①「上段：アウトライト持ち家」
（住宅ローン完済、ローン利用せず）
②「中段：モーゲージ持ち家」
（住宅ローンのある住宅）
③「下段：民営借家」
「平山教授」は、上記の「住宅はしご」を順々に登って来た「高齢世代」が増えるなかで、「若い世代」が「住宅はしご」を登れなくなった現状を書いているのですよね。以下ですよ。
◎「持ち家世帯の割合」
（小数点以下切り捨て）
〇「30～34歳」
①「1983年：46％」⇒
②「2018年：26％」
③「35年間で20ポイント低下」
〇「35～39歳」
①「1983年：60％」⇒
②「2018年：44％」
③「35年間で16ポイント低下」
https://da.lib.kobe-u.ac.jp/da/kernel/90008378/90008378.pdf
（出典：Kobe University Repository Kernel 持ち家の現在をどう読むかより：8月5日利用）
うーん、上記を見ると「若者の持ち家率」は「1983～2018年の35年間」で、「30代前半では20ポイント」、「30代後半では16ポイント」も減少していますね。
(´ﾍ｀；) ｳｰﾝ
「平山教授」は、この理由を「未婚化だ」と書いていますよ。「日本では住宅所有と家族形態が密接に関係し、大半の人たちは結婚まで家を買わない」というのですよね。
つまり「若者の未婚化」が、「結婚後の住宅取得」の減少に繋がって「住宅はしご」を登らない「若者たち」を生み出しているというのですよね。
しかし「平山教授」は、「持ち家率の平均値はほとんど変化していない」と続け、その「年代別の構成比が大きく変化した」と書くのですよね。
その「変化」とは、もちろん「高齢世帯の持ち家率」が増えて、「若い世代の持ち家率」が減少しているので「全体の持ち家率」は横ばいとなっているというのです。
「高齢世帯の持ち家率の変化」は下記でしたよ。
◎「世帯主65歳以上の持ち家率」
①「1983年： 246万世帯」⇒
②「2018年：1533万世帯」
③「35年間で6倍以上増加」
ふーむ、この「②2018年：1533万世帯」の中に「コロちゃんちの1戸」も入っていますよ。
(￣へ￣|||) ﾌｰﾑ
ここで「平山教授」は、上記で書いた「住宅はしご」の「中段：モーゲージ持ち家（住宅ローンのある住宅）」と「下段：民営借家」の詳細を書いています。下記ですよ。
◎「住宅はしごの詳細」
（小数点以下切り捨て）
①「中段：モーゲージ持ち家」
（住宅ローンのある住宅）
・「1993年：991万：24％」
・「2013年：932万：13％」
〇「20年で11ポイント減少」
●「この減少は若年層の持ち家率の減少に符合」
②「下段：民営借家」
・「1988年： 967万：25％」
・「2013年：1458万：28％」
〇「25年間で3ポイントの上昇」
●「中段の劣化のため下段にとどまる世帯が増えた」
ふむふむ、上記を見ると確かに「未婚の若者が増えた」ことによって、「住宅はしご」の「中段（住宅ローン）」に登らずに「下段の民営借家」にとどまる世帯が急増していますね。
(σロ-ロ)✧ﾌﾑﾌﾑ…
それでは、今後「起こるべきこと」はどのようなことが考えられるのでしょうか。「平山教授」は、以下の内容を書いていますよ。
◎「今後起こること」
（超高齢化社会の持ち家）
①「住宅ローンによる持ち家取得が減少し、民営借家率が上がったことは、『中段』の劣化のために『下段』にとどまり『上段』への移動がより難しくなったことを含意」
②「若年層は、持ち家取得の困難によって『はしご』を登る/登らない人たちに分裂」
③「持ち家社会では、社会保障などの制度の設計は、暗黙のうちに、高齢者の住居負担は軽いという前提に立脚する」
④「大半の高齢者がアウトライト住宅（住宅ローン完済）の普及を前提とする社会のなかで、高齢期までにその所有に達しなかったマイノリティは、セキュリティの危機に見舞われる」
⑤「超高齢化した成長後の社会では、アウトライト住宅（住宅ローン完済）を所有する/しない高齢者の間にセキュリティ・レベルの深刻な差が生じた」
ふーむ、「平山教授」は、現在の「社会」を「高齢世代と若者世代の「持ち家」を軸に「分裂している」とみていますね。
(￣へ￣|||) ﾌｰﾑ
その「分裂の様相」を、この「レポート」では、下記のように書いていますね。
◎「住宅状況の差異化」
❶「蓄積家族」
（世代を超えて不動産資産を増大）
❷「食いつぶし家族」
（住宅資産の減価に直面）
❸「賃貸家族」
（持ち家セクターに入ったことがない）
いやいや、なんとも「格差社会のリアルな現実」を見る思いをコロちゃんは感じていますよ。
( ´Д`)ｲﾔｲﾔ
この後で「平山教授」は、「賃貸住宅の改善を重視する施策」や「既存住宅の市場を整える」などの「政策提言」で締めていますよ。
しかしコロちゃんは、今後の「住宅価格の上昇」が、「若い世代」の「住宅はしごを登れない現実」に繋がることを思うと、「暗い気持ち」になりましたね。
なお、この「神戸大学大学院の平山教授」の「持ち家の現実をどう読むか」のレポートをお読みになりたい方は、下記のリンクのクリックをお願いします。
https://da.lib.kobe-u.ac.jp/da/kernel/90008378/90008378.pdf
4.「世の中は不公平だよと、持ち家政策の破綻だよね」
さて、ここでちょっとコロちゃんの考え方を書いてみますね。２つありますよ。
第1には「不公平だよ」ということですよね。現在「70代のコロちゃんの世代」では持ち家世帯が多く（※）、既に「住宅ローンが終了した持ち家」に住んでいます。
（※65歳以上の持ち家率：一戸建て79％+分譲マンション3％＝82％：内閣府 令和7年版高齢社会白書より）
それが「現在の若者たち」は、「2018年：30～34歳26％、35～39歳44％」となっていましたから、今後上昇しても、現状では以前のような「8割水準」に入るのは難しいでしょうね。
こんな「生まれた時代」によって「住宅はしご」が登れなくなるのは「不公平」ですよ。
それに、上記の「マンション価格の上昇のグラフ」をみると「2021年以降急上昇」しています。
これも「2021年以前にマンションを購入した人」と、それ以降の「購入できなくなった人」との「格差」は大きく、「不公平だ」と思いましたね。
コロちゃんは、「就職氷河期（1994～2004年）」の時にも感じたのですが、「生まれた時代や年によって大きな差がある」のは「不公平だ、社会正義に反する」といつも感じているのですよ。
そして第2にコロちゃんの考えですが、これって「戦後の持ち家政策の破綻」なのではないでしょうか。「一生懸命働けば、やがて報われる」のが「戦後の持ち家政策」でした。
その結果、コロちゃんの同年代の方たちの多くは「持ち家」を「住宅ローンで購入」していったのですよね。
それが「現在の年金生活」として「高齢者の老後の生活」を支えています。
現在のコロちゃんたちの「老後の生活」は、「持ち家と年金」がセットで組み込まれているのです。
前項の「平山教授」は、「大半の高齢者がアウトライト住宅（住宅ローン完済）の普及を前提とする社会のなかで、高齢期までにその所有に達しなかったマイノリティは、セキュリティの危機に見舞われる」と警鐘を鳴らしていましたよ。
このような、既に「30年後のセキュリティの危機」が明白になっているのに、「政策当局」が何もしないのは「不作為（※）」と言われても仕方がないとコロちゃんは感じていますよ。
（※必要な対応を取るべき立場にありながら行わないこと）
コロちゃんは、もう「持ち家政策が破綻している」との現実を認めたうえで、キチンと「政策対応」をしていただきたいと考えましたよ。
5.「コロちゃんと不満こそエネルギー」
今日のテーマは、「上位20％しかマンションが買えなくなっちゃったんだって？」を考察してみましたよ。
コロちゃんって、若い時よりも「70代」になってからの方が、「日本という国」を好きになったのですよね。
だって「優勝劣敗の競争社会のアメリカ」や、「国家権力が強権的で自由がない中国」の様子が、日々ニュースで流れてくるのですからね。
コロちゃんは「あれと比べれば日本は良い国だよなー」と考えるようになったのですよね。だから、最近のコロちゃんは「日本が好きな愛国者」なのですよね。
ただ「日本よい国、強い国（※）」ではないですよ。
（※1941年に発行された国民学校の教科書に登場するフレーズ）
コロちゃんの「愛国日本」は、「日本良い国、国民が幸せな国」ですからね。「政治家の皆さん」には、どうか「コロちゃんの期待」を裏切らないでいただきたいと心から願っていますよ。
最後の「コロちゃん話」ですが、今日は何を書こうかなー。
ここまで書いてコロちゃんは、日課の散歩に出かけて歩いてきました。
「静かな町」を歩きながらいろいろネタを考えていると、「学童保育」に親子が車でお子さんを預けにきていましたね。「学校が夏休み中」でも「学童保育」は運営されているのですね。
コロちゃんは、その「風景」を見ながら「最近のコロちゃんはエネルギーが低下した」と思いましたよ。
以前「お仕事の現役時代」には、「働き」ながら「不満が鬱積」していました。
「会社への不満・同僚への不満・社会への不満・自分の位置への不満」などが、どす黒く心のなかに充満していたように記憶していますね。
しかし、その「不満を爆発させる」と「住宅ローンと子ども2人の生活」が壊れますから、じっと抑えて、その鬱積は「読書」に向けていましたね。
当時の「コロちゃんの読書」は「不満というエネルギーのはけ口」だったのですよね。それでずいぶん「読書数」を増やしていましたよ。
その頃の「読書のジャンル」は、「経済学・社会学・歴史」でしたよ。この「読書の世界にのめり込んだ時」には、「現実の不満」を忘れることができたのですよね。
しかし、その後10年以上を経たコロちゃんは、「不満がほとんどない」と自覚をしているのですよ。これは「エネルギーが少なくなった」と同義語ですよね。
もちろん「不満＝ゼロ」というわけではないですよ。「ニュース」を読んで「社会の現実」にはまだまだ不満がありますよ。
しかし、かつて「現役時代のコロちゃんの巨大な不満（エネルギー）」と比べると、とても小さいものに変わってしまいましたよ。
今のコロちゃんは、「これが老後か？」とちょっと「残念な気持ち」と「少しの安心」を同時に感じていますよ。
今日の「コロちゃん話」は、「70代のおじいちゃんの自分語り」を書いてみましたよ。「つまらないこと書きやがって」と、笑いながらお読みいただければ嬉しいですよ。
コロちゃんは、社会・経済・読書が好きなおじいさんです。
このブログはコロちゃんの完全な私見です。内容に間違いがあったらゴメンなさい。コロちゃんは豆腐メンタルですので、読んでお気に障りましたらご容赦お願いします。
(^_^.)
おしまい。
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